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O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. Dessa forma, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Com esse entendimento, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a adoção, como base de cálculo do ITBI, do valor da transação, e não a quantia fixada unilateralmente pelo Fisco, além da restituição do valor pago a mais pelo contribuinte.
De acordo com os autos, a empresa autora adquiriu um terreno em Brasília por R$ 21 milhões, mas a cobrança do ITBI pelo Fisco do Distrito Federal foi feita sobre o valor de R$ 34 milhões. A empresa acionou o Judiciário em busca do ressarcimento do valor pago a mais. O pedido foi julgado improcedente em primeiro grau.
Mas, por unanimidade, o TJ-DF reformou a sentença. O relator do recurso, desembargador Esdras Neves, disse que, no julgamento no REsp 1.937.821, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses quanto à base de cálculo do imposto (Tema 1.113):
“A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN); o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Assim, afirmou Neves, nos termos do julgado, a base de cálculo do tributo deve ser o valor da transação, que goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Tal presunção só pode ser afastada mediante processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148, do Código Tributário Nacional, o que não ocorreu na hipótese dos autos.
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